财税顾问∶一次性收取房租如何做账？免租期内是否需要视同销售缴纳增值税？

我该公司属于增值税一般纳税人商业贸易企业，出租2016年10月底购买的一套办公房，签订了1年租赁合约，租约2017年1月1日到2017年12月31日，年租金133.2万元(含税租金)。

请问：

(1)、若是我们重复使用收取租金如何做账和缴纳增值税?

(2)、若是在合约中约定了前3个月免租期，免租期内是否需要等同卖出缴纳增值税?

(3)、若是在收取租金的步骤中收到房东的道具损坏赔偿是否缴纳增值税?

(4)、免租期内房产税谁来缴纳?

回复：

(1)、重复使用收取租金的，应该在收到租金时重复使用缴纳增值税。

增值税=133.2万元/(1+11%)*11%=13 财税顾问.2万元

账务处理如下：

借：利息 133.2万元

　　 贷：预收账款 120万元

应交税款-应交增值税(销项税额)13.2万元

每个月分担租金收入：

借：预收账款 10万元

　　 贷：其他业务收入-租金 10万元

(2)、免租期非常属于“无偿”，注册崇明公司，是为了更佳的满足一定租赁限期为必要，因此免租期内不需要等同卖出缴纳增值税。

(3)、该公司在收到租金的时候悉数收取承租方的道具损坏赔偿，属于因发生应税行为取得的现金，应作为价外开销缴纳增值税。

(4)、免租期内房产税由所有权没有人按照房地产原值缴纳房产税。

方针依据：

(1)、《司法部、国家所

财务

局关于全面性推开增值税改征增值税体制改革的通知》(税务〔2016〕36号)附加1：《增值税改征增值税体制改革全面实施》第四十五条规定，增值税缴纳责任、扣缴责任发生星期为：

(二)、纳税人提供建筑物公共服务、租赁公共服务采取预收款方法的，其缴纳责任发生星期为收到预收款的当日。

(2)、《关于建筑物公共服务等营改增体制改革方针的通知》(税务[2017]58号)规定：

二、《增值税改征增值税体制改革全面实施》(税务〔2016〕36号下发)第四十五条第(二)项修改为“纳税人提供租赁公共服务采取预收款方法的，其缴纳责任发生星期为收到预收款的当日”。

(3)、《国家所

财务

局关于发布的新闻稿》(商务部新闻稿2016年第16号)：

第三条 一般纳税人出租不动产，按照下述规定缴纳

增值税

：

(一)、一般纳税人出租其2016年4月30月底取得的不动产，可以选择适用简陋计税方式，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与政府机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方式向不动产所在地负责人定额行政机关预缴税收，向 财税顾问政府机构所在地负责人定额行政机关审批缴纳。

不动产所在地与政府机构所在地在同一县(市、区)的，公司注册，纳税人 财税顾问向政府机构所在地负责人定额行政机关审批缴纳。

(二)、一般纳税人出租其2016年5月1其后取得的不动产，适用一般计税方式计税。

不动产所在地与政府机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地负责人定额行政机关预缴税收，向政府机构所在地负责人定额行政机关审批缴纳。

不动产所在地与政府机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向政府机构所在地负责人定额行政机关审批缴纳。

一般纳税人出租其2016年4月30月底取得的不动产适用一般计税方式计税的，按照上述规定执行。

(4)、《商务部关于贯彻执行中小企业所得税法若干税赋难题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定：根据《中小企业所得税法实施法例》第十九条的规定，注册崇明合伙企业，中小企业提供人民币、包装物或者其他有形资产的所有权取得的租金收入，应按买卖合约或协定规定的租约应对租金的年份确认收入的实现。其中，如果买卖合约或协定中规定租赁限期本年度，且租金提前重复使用支付的，根据《实施法例》第九条规定的收入与开销配比准则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分阶段均匀分布计入相关本年度收入。

(5)、《商务部关于农地价款扣除星期等增值税征管难题的新闻稿》(商务部新闻稿2016年第86号)第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合约中约定免租期的，不属于《

增值税

改征增值税体制改革全面实施》(税务[2016]36号文档下 财税顾问发)第十四条规定的等同卖出公共服务。”

(6)、税务〔2016〕36号文《

增值税

改征增值税体制改革全面实施》：

第十四条 下列情况等同卖出公共服务、资产或者不动产：

(一)、的单位或者群体工商户向其他的单位或者一个人无偿提供公共服务，但用于慈善事业或者以全社会为单纯的除外。

(二)、的单位或者一个人向其他的单位或者一个人无偿转让资产或者不动产，但用于慈善事业或者以全社会为单纯的除外。

(三)、司法部和商务部规定的其他情况。

(7)、《司法部、商务部关于全面性推开增值税改征增值税体制改革的通知》(税务〔2016〕36号)附加1：《增值税改征增值税体制改革全面实施》第三十七条规定，营业额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外开销，司法部和商务部另有规定的除外。

价外开销，是指价外收取的各种物理性质的车费，但不包括下述工程项目：

(一)、代为收取并符合本必要第十条规定的中央政府性基金会或者行政事务事业性车费。

(二)、以委托方为名开具单据代委托方收取的现金。

(8)、《增值税组织法法律法规》第十二条规定，法例第六条第一款所称价外开销，包括价内向购买方收取的利息、支出、基金会、集资费、返还收益、奖赏费、违约、滞纳金、延期付款贷款、赔偿、代收款项、代垫现金、包装费、包装物租金、库存费、优质费、交通运输装卸费以及其他各种物理性质的价外车费。

(9)、根据《司法部、商务部关于安置残疾就业的单位一个城市农地使用税等方针的通知》(税务[2010]121号)第二条，注册个人独资企业，关于出租房地产免收租金其间

房产税

难题：对出租房地产，租赁两国签订的租赁合约约定有免收租金限期的，免收租金其间由所有权没有人按照房地 财税顾问产原值缴纳

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