上海二手房交易个税“核定征收”给节税留下空间

7月31日，市民在昆明市房产交易中心办理二手房交易相关手续。根据国家税务总局发布的通知，从8月1日起，二手房转让必须缴纳20％的个人所得税，众多市民抢搭二手房交易“末班车”。新华社记者邹峥摄

新华网上海8月2日电（徐寿松、陆文军、徐璐）8月1日是二手房交易征收个人所得税的第一天，上海出台了相关操作细则。记者采访发现，房地产交易部门在实际操作中执行的二手房转让个税“法定征收”和“核定征收”，两者的税率存在巨大差别，为节税留下了空间。

上海二手房转让核定征收税率为1％或2％

1日，上海市关于二手房转让征收个人所得税的“操作意见”出台，在一些区（县）的房地产交易中心予以公开张贴。其中的一项重要内容是明确了核定征收税率，即对于转让不能提供完整票据、无法确认房屋原值的二手房，税务部门核定征税的标准为：普通住房为转让收入的1％、非普通住房为转让收入的2％。

在上海，普通住房与非普通住房的划分标准是，就面积而言，低于140平方米的为普通住房，高出的为非普通住房；从价格角度看，内环线以内、内外环之间、外环线以外区域，普通住房和非普通住房的分界单价分别是：17500元／平方米、10000元／平方米和7500元／平方米。

此前，国家税务总局在其下发的关于住房转让征收个人所得税的“通知”中明确了两个征税原则：法定征收和核定征收。所谓法定征收，即二手房转让除去购房成本和合理费用后的净得，必须征收20％的所得税；对于“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，”税务机关可实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳税额，具体税率由省市地税局在住房转让收入1％至3％的幅度内确定。

据悉，从2日起，上海各交易中心办理二手房交易时将按照“操作意见”执行。但上海市财税局对此信息未予公开发布，官方网站上海市财税网上也一直没有关于二手房征税细则的任何信息。

“合理节税”有了空间

一位不愿意具名的业内人士说，核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，而在具体操作中，它恰恰为“合理节税”留下了巨大空间。

这位人士说，以一套买入价为55万、无贷款也未装修、现在转让价为135万的房屋为例，如出示购房发票，则卖家须缴纳个人所得税约为15．8万元，而如果不出示购房发票，税务机关最多只能对其核定征收2．7万元个税，如果面积、价格符合普通住房的标准，上海崇明工业开发区，则只需缴纳1．35万元。与法定征收相比，卖家要少纳税13到14万多元。这显然有违税收公平原则。而根子就在1％或2％的二手房核定征税税率与法定征收的20％的税率相差甚远。

美联物业徐汇店的一位物业经理说：“有空子在，自然就有钻空子的人。法定税率和核定税率的巨大利差客观上会诱使卖房人去人为制造不能提供完整的购房票据，以达到节税的目的。”

不过，直到下午3时记者离开上海市虹口区房地产交易中心时，上海崇明核定征收申请，该交易中心尚未办理一起核定征税的二手房交易。下午1时35分左右，该交易市场接待了二手房个税开征第一天的第一起二手房交易。记者从承办交易的中介处了解到，此笔交易原始住房价值凭证完整，但现在的卖价已低于当初的买入价，不存在征收个人所得税。当记者问怎样衡量卖价是真实的、如何规避交易双方有意压低交易价格逃避个人所得税时，办税窗口的工作人员说，崇明泰和经济开发区，以网上各地区二手房交易价格指数为市价参考标准，以此衡量交易价格是否存在恶意压价。但对于该房屋的具体地段、面积和价格的评估，工作人员则不予透露。

应关注税收的公平原则

业内人士指出，对二手房转让所得征税是国家税法的规定，税务总局的通知是对12年来未能很好执行的法定原则的一次重申。但事实上，长期以来，法律的规定遇到了来自部门和地方的政策阻力。作为支柱产业的房地产业对不少地方的财税至关重要，为了借地生财，刺激房地产市场的种种优惠政策、措施纷纷出台，二手房交易中的契税、个税、土地增值税等都有优惠政策。本次对二手房转让个税进行强制征收的“通知”可谓是楼市调控的一记猛招，但由于种种原因，还是留下了一些可被节税者利用的空隙。

一位业内专家指出，在实际执行中，当“法定征收”遭遇“核定征收”时，税收的公平原则、效力会被破坏、递减。

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