2020年上海买房限购限贷政策、交易流程及税费解读！
作者：admin 发布时间：2020-06-04 05:04:01点击：67
一、单独名下有房，限购
二、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房
三、单独名下无房，本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套（含3套），限购
2
已婚人士
一、夫妻双方都是沪籍
a、夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房
b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房
c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房
d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房
e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套（含4套）， 限购
二、夫妻双方有一方是沪籍，另一方是非沪籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明
三、夫妻双方都是非沪籍
限购1套，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
买房需要资料：借款人夫妻双方户口簿、身份证及复印件、与售房单位签订的购房合同或协议、借款人首期房款存款证明及复印件。个人住房贷款申请表 （格式银行提供）等。
注： 根据2016年3月24日发布的《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》：非上海市户籍居民家庭在上海购房，需自购房之日前连续缴纳满5年及以上个人所得税或社会保险。
外地人在上海购房需要什么条件？
1. 外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅。
2. 非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
3. 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！
4. 居住证满三年（免交房产税）
所需证明：1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证
特殊客群
一、本市集体户口：
按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。
二、外国籍或港澳台同胞：
提供满一年的上海劳务合同和税单，可购买一套住房。（要求劳务合同和税单公司必须一致）
三、在读博士、博士后：
要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。
四、部队人员购买住房：
原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。
原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
注：
① 部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号；
② 部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
2020年上海购房贷款政策
1
（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。
（2）在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。
（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为20%。
（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。
（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。
（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。
2
附：上海普通住宅和非普通住宅的区别
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。
（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
35%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。
50%或70%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
简言之：上海有房或全国有贷款记录的，买非普通住房首付70%，以家庭为单位。
上海一手新房购房流程
1.确认购房资格
2.看房选房
3.认购签约
4.付款贷款
5.验房收房
6.交税费办产证
7.装修/入住
新房购买流程
一 、取证：
1. 新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
2. 在上海，高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。
二、认筹：
1. 认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。
2. 支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。
3. 必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。
4. 认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。
三 、验资：
1. 认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。
2. 认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。
3. 主要审查资料
（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）
#p#分页标题#e#（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）
四、摇号开盘：
1. 上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2. 根据摇号顺序选房。
3. 选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。
4. 没选房，没签订认购书，全额退筹。
5. 一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
相关问答
一.认筹可以授权他人吗？
理论上可以委托，以售楼处为准。
二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？
不会。按照公示的时间来进行认筹。
三.可以一家三口分别参与认筹吗？
理论上可以，以售楼处为准！但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致
四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？
外场看不到，进入内场才能知道。
五.摇号到选房一般间隔多久？
看情况，有马上选房的，也有次日选房的。
六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？
理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。
七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？
不需要摇号，开发商自行安排。
八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？
《摇号规则》明确规定了不可以。
九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？
1.没批下来，可以换银行。
2.没批够， 补房款给开发商。
上海二手房过户流程
提交过户所有资料： 上下家全部到场
隔天/当天领证：交易完成
核价：第一天开始
交易中心预受理单：4个工作日后
PS：最新不动产交易登记已缩至5个工作日！
一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转，并提供EMS快递服。
上海房产税征收标准
上海房产税怎么缴？
2020年，上海房产税分界线来了
新购房单价≤65852元，税率为0.4%
新购房单价＞65852元，税率为0.6%
（市统计局公布的上年度新房销售均价*2）
1、本市户籍
免税条件
? 购首套房，无论面积多大，免收房产税。
? 新购且属于第二套及以上住房，人均60㎡建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
怎么计算
基于以上条件计算：本年度应缴房产税 = 按人均建筑面积60㎡计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率（0.4%或0.6%）* 新购房单价≤65852元，税率为0.4%* 新购房单价＞65852元，税率为0.6%
举例
例如3口之家，免征面积应为180㎡。他们首套房建筑面积为100㎡，购买第二套房120㎡，单价为50000元/㎡。因此两套总面积相加为220㎡，超出免征面积40㎡。则他们本年应缴房产税为：40×50000×70%×0.4%=5600元
交税截止时间
每年的12月31日前。纳税人应当在该日期前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
去哪交税
渠道一：登录付费通网站 或使用付费通APP、“付费通账单查缴”微信公众号。
渠道二：登录电子税务局网站 https://etax.shanghai.chinatax.gov.cn。
渠道三：就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行等。
渠道四：应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口。
2、外地户籍
#p#分页标题#e#有本市长期居住证满3年可免交房产税（如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税）。没有长期居住证的外地人需每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
3、外籍人士
每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。
征收范围
上海房产税征收范围是上海市全市，只要超过规定免征的面积都需要依照相关规定缴纳个人房产税。
征收对象
1.沪籍居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)；
2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。
房产税计算
1.如果你是上海户籍：
(1)房产的人均住房面积小于60平方米就不用交税；
(2)人均住房面积大于60平方米的：
应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*2011年后购买的房屋价格*70%*0.4%÷1.05
(3)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：
应缴税额=(房屋总面积-60*家庭人口数)*2011年后购买的房屋价格*70%*0.6% ÷1.05
2.如果你不是上海户籍：
(1)应缴税额=房屋总面积*2011年后购买的房屋价格*70%*0.4% ÷1.05
(2)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：
应缴税额=房屋总面积*2011年后购买的房屋价格*70%*0.6% ÷1.05
注：具体计算金额与实际金额可能会有误差，实际缴纳金额应该与网上核算金额或当地税务机关书面通知金额为准。
缴税材料
纳税人到银行和税务专窗缴税时，应携带产权人之一的居民身份证原件。
缴税地址
1.银行：上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行都可以缴纳房产税。
2.税务窗口
3.付费通网站：纳税人可以按照提示流程进行缴税。付费通是上海市税务局唯一指定的个人房产税缴税渠道，可以查询房产税、缴纳房产税、逾期税款和滞纳金。
上海房产税退税标准及材料
01
退税标准
1、本市户籍家庭
在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
2、非本市户籍家庭
持有本市居住证不满3年，其所买住房先按照暂行办法规定计算收取上海房产税，待居住证满3年后，再去办理并退税。还有一种情况是，所持有的居住证不满3年，但居住证积分满120分，也可退还。
02
退税所需材料
1、产权人之一居住证积分满120分
(1)居住证
(2)积分达标通知书
(3)购房合同(预售合同还需提供交接书)
(4)产证
(5)房产税认定通知书
(6)身份证明
(7)所有上述材料复印件
2、产权人之一居住证连续满3年
(1)居住证
(2)购房合同(预售合同还需提供交接书)
(3)产证
(4)房产税认定通知书
(5)身份证明
(6)所有上述材料复印件
还需要注意以下几点：
1、如居住证正好满三年，又到了每年开缴房产税期间，是否需要缴本年度的房产税，建议咨询税务窗口。
2、无论是缴房产税，还是办理退税，请尽量避开年底高峰。
二手房交易税费
上海各区交易中心
单位
联系地址
上海市
南泉北路201号2、7楼（周一至周五）
浦东新区
南泉北路201号1楼（对公业务：周一至周五）
张杨路受理处：张杨路2899号（近德平路）
惠南受理处：惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号
黄浦区
鲁班路158号
徐汇区
上中路466号
长宁区
剑河路606号
普陀区
中山北路2930号
静安区
老沪太路1233号（运城路99号）
虹口区
水电路1576号
杨浦区
长岭路111号（近抚顺路）
宝山区
宝杨路1369号
闵行区
水清路159号
浦江分中心：浦晓南路166号
（对私业务：周一至周六）
嘉定区
嘉戬公路118号
松江区
松江新城文诚路1611号（近三新路）
金山区
金山区石化卫零路478号
奉贤区
望园南路1529弄1-3号C裙楼底层
青浦区
城中西路121号
城桥镇翠竹路1501号
#p#分页标题#e#
上海二手房受理处
市受理处 南泉北路201号二楼（周一至周五）静安区 老沪太路1233号
长宁区 剑河路606号
普陀区 中山北路2930号
徐汇区 上中路466号
浦东新区 南泉北路201号
浦东新区 张杨路2899号
黄浦区 鲁班路158号
嘉定区 嘉戬公路118号二楼
虹口区 东体育会路359号
杨浦区 长岭路111号
宝山区 宝杨路1369号
闵行区 水清路159号
闵行区浦江分中心 浦晓南路166号(周一至周六)
松江区 文诚路1611号
金山区 石化卫零路478号
浦东新区 惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号
奉贤区 望园南路1529弄1-3号C裙楼底层
青浦区 青浦镇城中西路121号
崇明区 城桥镇翠竹路1501号
上海住宅赠与流程
#p#分页标题#e#赠予:就是把你名下的房子，无偿赠送给你直系亲属，腾出你的一个房票，然后你可以继续贷款买房；继承或赠予直系亲属只收3%的契税不交个税，再出售时，不满五唯一需交20%个税。
比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房，不管户口是哪里，不管有没有社保税单，通通不管。只要是你的爸妈，只要你有出生证独生子女证派出所证明户口本等任意能证明父子母子关系即可。
数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道，要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞。
但是，上海目前还是没有要求。但是，这个通道可能即将要关闭了。比如:北京之前的拍卖房也开始要求有购房资格了，而上海的拍卖房和赠予仍然不用购房资格。
所以今天我再次提醒下，如果你的房子几乎没有贷款了，可以考虑把房子赠予给你的爸妈，腾出自己的房票。因为你还年轻，你可以贷款，而你爸妈是不能贷款几年了。并且还有多人的爸妈并不是上海户口，没有购房资格。机会稍纵即逝，房票十分宝贵。
那小亨也总结出大家比较关心的几个问题——
①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？
可以:小夫妻没有离婚的话，不管产证上有几个人名字，都可以赠予给对方的父母。
②有贷款的房子能赠予吗？
不可以。必须是清房，即房子没有任何贷款，没有任何抵押。但是对于老破小或者买入很早的房子几乎就只是几十万贷款的问题，还清少量贷款即可，就滕了一张房票，房票宝贵。
③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五唯一的年限判定？
不影响，时间可追溯。譬如，小王的房子原来房产证日期是2012年5月1日，小王2017年5月将房子赠予给他老爹，虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候，仍以2012年5月1日为基准计算税费。
④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？
首先，你想想你是不是有能力赠予超过2套的上海房子给你爸妈和丈人丈母娘，如果没有这个能力，就不用考虑个人所得税。
只要你爹妈名下只有你赠送给他们的唯一一套上海住宅，那么满五年后卖出就没有20%的个人所得税。
那么你可以送一套给你爸妈，再送一套给你老婆的爸妈，这样绝对没有个人所得税。
有人又说，我爸妈名下本来就有几套上海的住宅怎么办？例如小王的爹老王名下有AB两套房子，小王又把自己的房子C赠送给他，如果老王把C卖掉，则会产生20%个人所得税。
破题:先卖A和B两套房子，最后卖赠予所得的C房，即可免去20%个人所得税。另外，京沪深房产原则上不断买进，不要卖出，崇明招商开发区，完全不用考虑这个个税。
⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在
我把房子送给我爸妈，我爸妈外地户口，崇明 开发区，也没有居住证，是不是要交房产税？我爸妈上海户口，名下已经有几套房子了，再送给他们就超面积了，要不要交房产税？
答案是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用，这是无偿得来的。即使新的政策的出台，一般也不回追溯过往。
最关键的，是腾出你的房票。有条件的，请把你的老破小送给爸妈，送给丈母娘，去贷款买更好的房子吧。
知道拍卖房和赠予政策，不限购不需要购房资格的核心目的是什么吗？
每个城市都要富人啊！能全款的富人欢迎您！欢迎来上海定居！给土豪大爷们开绿灯，你们爸妈也可以来买房子，你们无限购房创造消费，创造优质gdp，就是这么残酷。
但是呢，这种漏洞也是很不稳定的因素，为了房地产市场的健康长远发展，随时关并且也关了很多城市了。不要低估调控.
赠与费用如何计算受赠人不需要查限购
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：
赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
赠与过户免征营业税， 但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）
契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）
其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）
二手房（住宅）赠与过户所需材料有：
1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、
2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，
3.产权证复印件一套
4.户口本（若是直系亲属，崇明招商开发区， 能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）
5.经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填写， 交易中心会自行公证，无需自己办理。）
二手房（住宅）赠与注意点??：
1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格， 此价格一旦受理， 不可变更， 现场打好税单，需要当天缴纳契税。
2. 赠与的房子不需要查询限购，当天即可办理完毕全部流程;
3. 税费当天需要缴纳， 请带好银行卡（有些卡会限额， 请自己开通大额刷卡， 交易中心不接受现金交税 ， 小额费用可现金支付）
4.产证会当天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 请提前复印备用。
https://www.chongmingkaifaqu.com/xinwenzhongxin/kaifaqu/25669.html
