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崇明政策

崇明政策

投资崇明岛重磅接踵而来财团频繁造势为进驻

作者:admin 发布时间:2020-11-16 11:38:30点击:27

  长江隧桥开通,崇明开发“破土”;2010年~2012年三年行动计划收官,2013年~2015年新三年规划启航。阵阵利好纷至沓来,可作为崇明县唯一的一家上市公司、也是崇明县国资委控股的企业,亚通股份却因水上资产剥离后,陷入了“主营业务尚未确定”的困境。

  不过,尽管亚通股份现营的“房地产开发”差强人意,“旅游业开发”光打雷不下雨,但扛着“宝岛开发”的大旗,头顶“美丽中国”概念光环,亚通股份公司成为业内的关注热点,游资突袭,公司股票挂出了几个涨停板,连董秘都称看不懂。其实,“被馅饼砸中”的不仅有亚通股份,与崇明开发相关的多家上市公司,包括外高桥、中华企业、上实发展等在崇明拥有土储的“地王”们都被莫名追捧。其占有的土地在宝岛开发的策动下呈几何倍数增值,一夜暴富。

  同时,今年二季度以来,数则有关崇明投资的重磅消息接踵而来,圈地运动再次兴起,瞄准崇明的新一轮投资客又开始躁动起来。

  亚通股份辟谣“数据产业”

  最近,一则同城媒体的《上海智慧岛产业园建设顺利,亚通股份将深度参与》的消息不胫而走。报道称,崇明岛将投资超过100亿元的“上海智慧岛数据产业园”进展顺利,园区骨架道路即将竣工,目前已有几十家中外资企业落户园区,多家行业内有代表影响力的大型总部型企业和园区签订了入驻园区的意向合同;同时,作为崇明岛唯一一家上市公司,崇明县政府全力支持亚通股份做强做大,明确要求亚通股份紧密参与产业园的推进建设。受此利好消息影响,亚通股份5月21日接连两天上涨。

  不过记者采访时却了解到,这一“深度参与”纯属子虚乌有。亚通股份知情人士告诉记者,不知道这个消息是从哪里来的。“智慧岛项目规划了2年多,也没什么进展,因此我们也没有深度参与的计划。再说,上市公司考虑的投资要能预期有较快的盈利产出,但该产业前景太不明朗。 ”

  同样,崇明县新闻办也否认了这一消息,称这是外界误传。工作人员告诉记者,上海智慧岛数据产业园2011年9月经上海市政府批准设立,目前仅完成了园区道路开发,目前产业园建设初期,还是一片空地,亚通无从参与。

  虽然规划了近两年的产业园目前看来仍是一片荒地,但该产业园无疑是未来崇明岛开发的一个重头戏。

  据悉,产业园定位国家级数据产业集聚区,高端时尚生态园区、国际通讯枢纽港、数据保税港、上海四建设智慧城市的示范点。园区位于陈家镇国际论坛商务区,距上海市中心45公里,规划总面积116平方公里,由数据产业核心区和休闲生活服务区组成,前者规划面积12.1平方公里,分两期开发。一期园区产业定位为总部经济型的“先进数据产业”,主要聚集设计产业、软件产业、数据通信产业、数据保税产业、智慧服务产业和网络数据服务产业等。园区总投资约108亿元,分别建有1个园区级服务中心、3个组团级服务中心、3个企业总部集聚区、4个商务办公区、6个产业集聚区、一个孵化器。同时,计划用五年时间基本建成基础设施和景观形态体系,基本形成数据研发机构和企业总部为主题的产业体系。建成后年产值将达400亿元,吸纳就业8万人,实现税收32亿元。

 剥离水上资产主营缺失

  2009年10月31日长江隧桥开通,彻底结束了崇明1300多年的“孤岛”命运。然而四海欢腾,唯有亚通股份高兴不起来。

  崇明亚通股份主要是从事申崇航线水上运输业务,大股东为崇明国资委。在长江隧桥开通前,公司经营情况稳定。但长江隧桥建成通车后,公司水上运输业务流失严重,主营业务在长江隧桥通车后2个月即发生大幅亏损,公司2009年度业绩较2008年度减少70%以上,净利润仅为393.83万元,同比下挫84.45%。

  面对如此困境,半年后,大股东国资委即成功运作,扔掉亏损的包袱,将上市公司的水运业务剥离,换得了两家宾馆。 2010年5月,亚通股份公告称,将全资子公司上海亚通高速客轮公司的13艘大小高速船、母公司拥有的12艘车客渡船、南门码头资产、宝杨码头资产,与崇明港投公司拥有的锦绣宾馆的固定资产和土地、以及静南宾馆2项资产进行等值置换。

  同时,看好长江隧桥开通后暴涨的游客资源,公司从旅游、房产方面积极运作,希望开辟新的生财之道。亚通股份先后投资了930万元购置17辆大巴士,投入申崇和省际旅游线路,组建了一家旅游服务公司,提供游客停车、就餐、土特产购物等服务。 2012年,亚通股份又收购崇明大众出租汽车有限公司70%股份,加上已有的30%股份,彻底将崇明大众揽入怀中。由于崇明流动人口少,出租车空车率高,营运成本大,目前出租车业务每年有上百万的亏损。

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  虽然公司及时“丢车保帅”,但崇明缺乏支柱产业,原本依靠水运单一业务盈利的亚通,面向旅游和房地产的转型困难重重,其“二次创业”可谓艰难。记者在其2012年报中看到,上崇明开发区办理公司不收任何费用,免地址费,享受园区高额退税政策,注册个人独资企业或合伙企业可申请核定征收,同时也享受退税政策!电话,公司在主业尚未确定的情况下,2012年着重抓了房地产销售、通信文化、出租汽车和旅游商贸四大业态的经营,使之成为公司盈利的重点。但上述公司方人士坦言,房产不是公司的主营业务,前一期房地产开发项目几近收尾,新参与的两块控股子公司参与的地块预计今年年底前可能动工,但亚通股份在两个房地产项目中所占的股份很小,分别仅有28%和10%。在国家限购政策之后,购房市场需求正在减弱,亚通股份大房地产投资巨额获利可能性较小。同时,面向旅游业转型也并不成功。崇明过去的旅游酒店业市场相对较好,但现在从上海到崇明能够一天内往返,酒店入住率反倒不如以前。 “崇明缺乏很好的旅游资源,亚通无从参与旅游配套项目,目前的森林公园、东滩湿地公园都是亏本经营。 ”

 “未来预期”推动股价飙涨

  今年初,崇明岛第二轮建设计划成形,在此大背景下,被莫名追捧的上市公司,除了亚通,还有多家“崇明地主”。

  “近一两年来,基本上没有什么诱惑比得上土地增值了。原来在不起眼的地方低成本拥有大量土地资源,而受突发性利好消息和政策的刺激,其占有的土地瞬间呈几何倍数增值,令这些在城市拥有巨量土地的‘地主’们被天上掉下的馅饼砸中,一夜暴富。 ”一位投资分析人士告诉记者,崇明是上海最后一块待开发区域,近几年土地资产翻倍增加。而且根据未来与其可能成为“上风上水”之地,土地价格继续看涨。

  目前已经在崇明有开发项目或间接拥有土地储备的本地地产公司将享有较大土地溢价收益,其中包括外高桥、中华企业、上实发展、亚通股份等上市公司。

  的确,因在崇明开发最热门的拟建成“海岛花园式生态城”的陈家镇地块拥有4655亩土地,中华企业被资本浮想联翩,业内对其可能被规划为商业住宅旅游用地的预期引发股价接连发力。

  但现实果真如此么?中华企业证券代表陈禹臣告诉记者,土地位置在崇明陈家镇最东面,目前取得了全部权证,但均为农业用地。并且,公司虽然已启动研究现代农业产业园开发,但还处于方案初步研究阶段,方案何时出炉,没有计划。

  此外,因在崇明岛东部濒海区域拥有逾85平方公里的巨量土储,“崇明地王”上实发展也成了追捧的对象。

  据悉,这是十余年前,作为上海市窗口企业的上实集团,在积极支持地方府重振经济过程中作为一种补偿而低价获得了东滩这片围垦农田。目前,上实集团和中国太保共同投资建设的养老基地占地约2700亩,总建筑面积约100万平方米,可容纳约7700户,超过10000名老人;总投资约100亿元,可带动近15000个就业机会。上实集团将在未来五年投入100亿元,着力推进东滩基础设施、生态公园、养老社区、农业绿港、湿地公园等五大项目,在崇明东滩建设一个集生态城镇、绿港农业、湿地公园三大园区为一体、城乡统筹发展的生态示范区。

  然而,虽然规划正在启动,但上实发展董秘办却表示,东滩土地是股东上实集团的资产,与上市公司关系不大。

  投资重磅消息接踵而来

  4月初,崇明旅游开发区,上海本地媒体披露了一则关于崇明的巨额投资项目消息。报道称,总投资1200亿元左右的国家文化产业战略项目海立方文化艺术创意城目前拟选址上海市崇明县陈家镇,最快2013年下半年落地,打造上海国际创意之都,预计建成后的“海立方”每年收入可实现700亿元。该报道还披露,海立方项目规划约3万亩,其中1万亩滩涂与盐碱地改造土地,建筑面积1025万平方米,包括1个核心区,3大集聚区,8大主题园。项目将以文化创意诠释生态文明的内涵及外延,以东方的生态模式构建生态文明样式,以基农文化创意打造后现代农业、农村和农民。形成可复制、可推广的模式,最终建成 “中国文化特区”。据悉,目前已基本完成前期筹备工作,落实了600亿元项目启动资金,计划5~10年建设成中国版权贸易自由港,中国艺术品交易市场,中国文化产品保税区,中国文化艺术展演和节会总部基地,以及打造上海国际创意之都。同时,有许多专家在“海立方”选址论证会上推断:“海立方”项目在上海崇明岛的落地生根,将使崇明的发展提早15~20年。

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  5月初,一则有关崇明建“全球养老城”的新闻登上了各大媒体的头版。报道称,上海世虹投资控股集团召开了媒体新闻发布会,称美国老年产业集团进入中国市场,今后申城的老人将有望全球度假式养老,崇明岛有望在三年后出现一个带游艇码头、护理院以及各种养老设施的老年城。据该项目投资方世虹投资控股公司董事长周家定称,旗下的中华国际老年城投资集团预计在未来6~8年时间内,在中国及全球范围选择适宜养老养生的地区新建及并购国内50座、国际200座以上国际老年城及特色疗养院。国际老年城占地要求1500~2000亩以上,可容纳3~5万人,特色疗养院要求占地200亩以上,可容纳3000~10000人。届时将建成一系列设施完善、配套齐全、服务周到、具有国际化及现代化管理模式的国际老年城连锁产业集群。

  据他测算,整个中国养老市场的商机大约在4万亿元,崇明岛的老年城项目将投资200亿元以上,建造一个顶级养老院,包括老年别墅、停车场、游艇码头甚至直升机场等。今后入住老年城的老人需缴纳10万元会费,获得20年的老年城居住权,此后每月获得1500元补贴供入住费用的抵扣。 “由于连锁老年城的项目将遍及全球,申城的老人今后将有望通过老年城内的换房旅游等方式,前往全球各地度假养老,目前手头已有美国新泽西州和加拿大的两个老年城项目,预计今后老人可以每月一万元以内的费用去国外养老。 ”

  因看好崇明的发展,另有多个投资集团早就将目光瞄准了崇明,积极“运作”,希望投资进驻崇明。 “今年是崇明新三年发展的开始年,政府推动多个项目即将上马,正是嗅到了这一商机,各资本集团都想插一脚。 ”

 海立方和养老城夺眼球

  以上的投资消息是否属实?当记者多次联系“海立方”和“全球养老城”项目负责人希望进一步了解规划情况时,双方都讳莫如深。

  “海立方”公司仅表示,该项目投资1200亿,具体的项目方案可以关注公司网站。目前最佳的选址是在崇明,但是最终是否能在崇明落户还未可知,公司正在与政府方面积极联系,预计下半年可以有结果出来。

  “全球养老城”项目的运作方上海凯晨实业有限公司负责人钟德才告诉记者,公司前些年在崇明陈桥镇购置了2700亩土地,准备模仿美国太阳城,采取会员制,针对年付费6万元以上的高端老年人,建造生态养老城项目。按规划,三年内在崇明兴建的养老城内,不仅有可容纳1万人的养老公寓,还会有星级酒店和康复医院、游艇码头等休闲娱乐设施,生态食品特供基地中养殖无污染的绿色大米、蔬菜、水果、鸡鸭鱼肉。由于上海高端养老需求旺盛,目前崇明还有另外两家投资机构也拟进驻崇明开设生态养老城项目。“加上上实集团在东滩的生态养老城项目,崇明地块目前已知的养老项目就有四个,分布在不同区域,而且都是上千亩的土地面积,不过我们的项目目前还没有批下来,正在积极与政府方面沟通,具体消息下半年会有结果。 ”

  记者之后通过崇明县新闻办、崇明规划专家组等多方采访了解到,对这些在媒体广泛宣传的项目,都是外界的误传,更确切地说,只是投资者的一厢情愿而已。 “无论是‘海立方’还是‘全球养老城’,目前都是没影的事儿。”崇明规划课题组首席科学家、华东师范大学城市与区域规划研究院院长曾刚教授告诉记者,政府方对投资崇明的项目审批十分严格,因此,一些想要进入崇明的投资方希望通过各方宣传给自己“造势”,希望通过讲一个好的故事,获得政府关注和支持,进而推动项目谈判进程。“假作真时真亦假,有时候各种消息纷至沓来,连当地政府都觉得很莫名。 ”另一位崇明政府相关人士明确表示,很多投资方认为,投资规模越大越显档次,越能获得政府的青睐,其实像“海立方”这类项目,如果真的是1200亿元的规模,如此大体量的开发根本不适合崇明目前的开发力度,它们的到来从长远来看,只会给崇明的绿色开发带来负压。

  “跑马圈地”动机值得怀疑

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  “崇明人盼宝岛开发毋庸置疑,然而大量投资者的圈地运动会毁了崇明。 ”开房地产投资公司的丁效飞早在数年前就看到了崇明地产的发展机遇,考察崇明数十次,也曾想过涉足养老地产项目,如今之所以放弃了一本万利的投资机会,是因为丁效飞不仅是投资客的身份,更是一个地地道道的崇明人。他关注到,由于崇明人气不够、优秀人才紧缺,缺乏支柱产业,因此近年来瞄准崇明的热钱大多只热衷于“跑马圈地”,这样以很低的价格拿地,今后缺资金的可以“捂地”升值,实力雄厚的开发高端别墅,遂桥通车后立即每平方米单价超过3万元,最贵的览海高尔夫国际社区楼王房源8万元/平方米,别墅单套总价超过6000万元。 “我曾去崇明考察过养老产业,一亩地几十万元买下,按国家政策一个床位就能补贴1万元,开发商或投资客大多借养老地产之名行圈地卖房之实。但作为崇明人,我不能这么做。 ”

  “养老产业受全国关注,这两年出台的扶持养老产业政策走向的最大特点就是给钱。还能获得政策支持补贴,十分讨巧。 ”华师大旅游文化创意设计研究室主任庄志民告诉记者,如今在崇明有那么多养老城项目的开发方案提出,真假难辨,很可能是投资者打着养老产业的旗号圈地设伏,到时候养老城能赚钱最好,如果经营不善,还可以把房子当商品房卖出去,间接从事房地产。

  这种说法获得了业内多方认同。有业内人士指出,参照国际经验,崇明泰和经济开发区,养老地产项目倾向于“小而精”发展,这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而一些机构在崇明数千亩的土地并不适合开发养老地产。之所以会产生这种现象,正是因为比起经营项目,开发商更看重的是如何取得土地。这种“挂羊头卖狗肉”的现象并不在少数。

  同时,记者从接近上海市民政局的知情人士了解到,上海年初已出台了一系列养老产业扶持政策。原先上海市对每张新增养老床位的基本补贴是1万元,而新政策具体数额不明,但可以肯定的是补贴力度会大大加强。

  针对养老城的项目,知情人士告诉记者,目前确定的高端生态养老城项目只有上实集团在东滩的开发项目,其他的多个养老计划,都是空穴来风。 “一些投资商意愿崇明开发上海的高端养老基地,而其实崇明的定位发展根本不是养老城,因此不可能批准规划那么多养老项目。 ”他同时表示,崇明开发以来,想在崇明圈地投资的人很多,大批热钱想要涌进来,这关必须把好,否则请神容易送神难。曾经在长江遂桥开通的短短一个多月内,崇明婉拒了30多个不符合生态岛定位的项目,涉及投资10多亿元,政府在这方面把关很严。

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